అద్దిల్లు - సొంతిల్లు... ఏది లాభం....?

సంపాదనాపరులకు తొలినాళ్లలో అంటే ఆర్జన ప్రారంభించిన కొంత కాలం తర్వాత సాధారణంగా ఎదురయ్యే సందేహం ఒకటుంది. అద్దిల్లు, సొంతిల్లు... వీటిలో ఏది లాభం, ఏది ప్రయోజనం?. సొంతిల్లు కొనేందుకు స్తోమత ఉంది. కానీ, అంత మొత్తం ఇంటిపై వెచ్చించడం మంచిదా...? లేక అద్దె ఇంట్లో ఉండి ఆ ధనాన్ని మంచి రాబడులను ఇచ్చే వాటిలో ఇన్వెస్ట్ చేస్తే ప్రయోజనమా? ఇలా రకరకాల సందేహాలు రావచ్చు. నిజంగా ఈ రెండింటిలో ఏది తేల్చుకోవాలన్నది కష్టమే. ఈ రెండూ లాభదాయకమే. కాకపోతే ఏది ఎక్కువ లాభకరం, వీటిలో ఉండే కష్ట, నష్టాల గురించి నిపుణుల అభిప్రాయాలు ఎలా ఉన్నదీ తెలుసుకుందాం.

ఇల్లు లేదా అపార్ట్ మెంట్లో అద్దెకుండేవారికి ఏదో ఒకరోజు ‘ఛీ ఎన్నాళ్లు ఈ అద్దె ఇళ్లలో నివాసం. సొంతిల్లు కొనేస్తే పోదూ’ అని అనిపిస్తుంది. లేదంటే ఇంటి యజమాని అతి ప్రవర్తన విసుగు తెప్పించొచ్చు. ఇలాంటి అంశాలు భావోద్వేగాలపై ప్రభావం చూపి ఇల్లు కొనుగోలు నిర్ణయం తీసుకునే వారు కూడా ఉన్నారు.

ఇక, అందుబాటులో డబ్బులు ఉన్నాయని కొందరు సొంతింటి కోసం ప్లాన్ చేసుకుంటారు. రుణంపై తీసుకునే వెసులుబాటు కూడా ఉంది. పైగా పన్ను ప్రయోజనాలు... ఇలా ఎన్నో అంశాల మేళవింపుతో నేడు చిన్న వయసులోనే సొంతింటి వారవుతున్న వారి సంఖ్య పెరిగిపోతోంది. ఇంటి అద్దె చెల్లించడం తేలికే. కానీ, రుణం తీసుకుంటే ఈఎంఐ కట్టడమే కష్టమవుతుంది. ఉదాహరణకు హైదరాబాద్ లోని మియాపూర్ లో ఫ్లాట్ కొనుక్కోవాలంటే కనీసం రూ.40 లక్షలు అయినా కావాలి. అదే మియాపూర్ లో రూ.10,000 అద్దె చెల్లిస్తే రూ.40 లక్షల ఫ్లాట్ లో మాకాం పెట్టొచ్చు. ఇదే ఫ్లాట్ ను 20 శాతం డౌన్ పేమెంట్ కింద పొదుపు చేసిన నిధి నుంచి చెల్లించి, మిగిలిన 80 శాతం రూ.32,00,000 లక్షలు రుణంగా తీసుకున్నారనుకోండి. అప్పుడు ఈఎంఐ కింద ప్రతీ నెలా రూ.35,000 చెల్లించాల్సి వస్తుంది. అంటే నెలవారీ అద్దె కంటే రెండున్నర రెట్లు అధికంగా చెల్లించాల్సి వస్తుంది.

అద్దెకు ఉంటూ రూ.10,000 అద్దె చెల్లింపులకు పోను మిగిలిన రూ.25,000లను ప్రతీ నెలా మంచి రాబడులను ఇచ్చే మ్యూచువల్ ఫండ్స్ లో ఇన్వెస్ట్ చేస్తూ వెళితే సగటున ఏటా 18 శాతం రాబడుల ప్రకారం 20 ఏళ్లకు పోగయ్యే నిధి 5 కోట్ల 85 లక్షల రూపాయలు(రూ.5,85,87,180). ఇందులో ఇన్వెస్ట్ చేసిన మొత్తం రూ.60 లక్షలే.  రాబడి రూ.5.25 కోట్లుగా ఉంది. దీన్నే 25 ఏళ్ల కాలానికి చూస్తే మొత్తం నిధి రూ.14.55 కోట్లు అవుతుంది. 30 ఏళ్లకు రూ.35.81 కోట్లుగా మారుతుంది. భారీ నిధి చేతికందుతుంది. ఇలా ఇన్వెస్ట్ చేసి 25 ఏళ్లలో రూ.14.55 కోట్లు పోగేశారనుకుందాం. మరి అదే మియాపూర్ లో 25 ఏళ్ల తర్వాత ఇల్లు కొనుగోలు చేయాలంటే. 10 రెట్ల మేర మార్కెట్ విలువ పెరిగిందనుకుంటే రూ.4 కోట్లు కావాల్సి ఉంటుంది. సాధారణంగా ఫ్లాట్ కొన్న 15 ఏళ్ల నుంచి దాని విలువ తగ్గుతూ వెళుతుంది. ఇంటి పరిస్థితి వేరు. ఇంటి విలువ తరిగినా, భూమి విలువ పెరగడంతో కవర్ అవుతుంది. ఇది కూడా పైన చెప్పుకున్నట్టు పది రెట్లు పెరగొచ్చు లేదా సంబంధిత ప్రాంతం బాగా వృద్ధి చెందితే 20 రెట్లు పెరిగినా ఆశ్చర్యపోనవసరం లేదు. ఎందుకంటే అప్పటి ద్రవ్యోల్బణం తీరు తెన్నులు, రూపాయి విలువ దీన్ని నిర్ణయిస్తాయి. సాధారణంగా కొనే శక్తి ఉన్నప్పటికీ కొందరు ఆ  అభిలాషను వాయిదా వేసి అద్దె ఇళ్లలో ఉండేది అందుకేనంటారు నిపుణులు.

రెండో ముఖం
నాణేనికి రెండు ముఖాలుంటాయని ప్రత్యేకంగా గుర్తు చేయక్కర్లేదు. అలానే, సొంతిల్లు, అద్దిల్లు ఈ రెండింటికి సంబంధించి పైన చెప్పుకున్నది ఒక వైపు కోణమే. మరో వైపు కోణం చూస్తే కొన్ని ప్రయోజనాలు కూడా ఉన్నాయి. బడ్జెట్ ఎక్కువైనా రుణంపై ఇల్లు కొనుగోలు చేస్తే ఈఎంఐ భారమైనప్పటికీ దీనివల్ల ఆర్థిక క్రమశిక్షణ అలవడుతుంది. ఖర్చులను నియంత్రించుకుని మరీ ఈఎంఐ కట్టాల్సి వస్తుంది. దీంతో ఈ మేర పొదుపు చేసినట్టు అనుకోవచ్చు. అద్దె ఇంట్లో ఉంటే సాధారణంగా పలు నియంత్రణల మధ్య ఉన్నట్లుంటుంది. ఇంటికి నలుగురు వచ్చినా, నీరు ఎక్కువగా వాడుకున్నా సమస్యలు ఎదురవుతుంటాయి. పూర్తి స్వేచ్ఛ లేని పరిస్థితి ఉండొచ్చు. ఈ నేపథ్యంలో అద్దె ఇంట్లో పరిస్థితులు నచ్చని వారు భారమైనా సరే సొంతిల్లు ఉండాల్సిందేనన్న ఆలోచనతో అందుకు ప్లాన్ చేసుకుంటుంటారు.

ఏ మేరకు లాభం...?
శ్రీను, వాసు ఇద్దరూ ఒకే కంపెనీలో పనిచేస్తున్న సహచరులు. ఇద్దరూ 30 ఏళ్ల వయసులోనే ఉన్నారు. ఇద్దరూ కలసి గచ్చిబౌలిలోని ఓ అపార్ట్ మెంట్లో చేరో ఫ్లాట్ ను అద్దెకు తీసుకున్నారు. అద్దె రూ.15,000. ఓ ఏడాది గడిచిన తర్వాత శ్రీనుకు సొంతంగా ఫ్లాట్ కొనేస్తే పోదూ అన్న ఆలోచన వచ్చింది. ఫ్లాట్ కొనాలంటే రూ.60 లక్షలు కావాలి. రూ.10 లక్షలు డౌన్ పేమెంట్ కింద తాను సొంతంగా సమకూర్చుకుని రూ.50 లక్షలను 20 ఏళ్ల కాల వ్యవధితో 9.5 శాతం వడ్డీపై రుణం తీసుకున్నాడు. వాసు మాత్రం తానుంటున్న ఫ్లాట్ లోనే కొనసాగాలని నిర్ణయించుకున్నాడు. వాసు నెలసరి అద్దె రూ.15,000 కాగా ప్రతీ ఏటా అది 8 శాతం పెంచాలన్నది నిబంధన. దీంతో 20వ ఏట అతడు చెల్లించాల్సిన నెలసరి అద్దె 69,000 అవుతుంది. ఇక, శ్రీను మొదటి నెల చెల్లించాల్సిన ఈఎంఐ రూ.46,607. చివరి సంవత్సరం కూడా ఇంతే. అందులో మార్పు లేదు. మొత్తం మీద 20 ఏళ్ల కాలంలో వాసు చెల్లించే అద్దె రూ.89,99,350. శ్రీను ఈఎంఐ కింద 20 ఏళ్లలో చెల్లించే మొత్తం రూ.1,11,85,680. శ్రీను 20 ఏళ్ల కాలంలో తీసుకున్న రుణంపై అదనంగా చెల్లించే మొత్తం సుమారు రూ.22 లక్షలు.

20 ఏళ్ల తర్వాత చూస్తే శ్రీను సొంతింట్లో ఉండగా, వాసు అదే అద్దె ఇంట్లో ఉంటున్నాడు. శ్రీను ఇకపై నెలనెలా ఈఎంఐ కట్టక్కర్లేదు. అద్దె కూడా ఇవ్వక్కర్లేదు. అంటే ఆ మేరకు అతడికి మిగులు ఏర్పడింది. దీన్ని మరో ప్రాజెక్టుకు లేదా ఇన్వెస్ట్ మెంట్ కు మళ్లించొచ్చు. లేదంటే హ్యాపీ లైఫ్ కోసం ఖర్చు చేసుకోవచ్చు. శ్రీను ఈఎంఐగా చెల్లించే మొత్తంలో దాదాపు 80 శాతం వరకు అద్దె రూపంలో వాసు సమర్పించుకున్నాడు. అయినా ఓ ఇంటి వాడు కాలేకపోయాడు. కానీ, విశ్రాంత జీవనంలోనైనా సొంతింట్లో ఉంటున్నామనే ఆనందం కావాలి కదా. కనుక 50 ఏళ్ల తర్వాత వాసు ఇల్లు కొనుగోలు చేయాలంటే అది రిటైర్మెంట్ పొదుపుపై ప్రభావం చూపుతుంది.

కానీ, శ్రీను రుణంపై ఫ్లాట్ కొనుక్కున్నాడు. 50 ఏళ్ల వయసు వచ్చే సరికే దాన్ని తీర్చేశాడు. మిగిలిన కాలమంతా అతడు ఆర్థికంగా స్వేచ్ఛాపరుడే. పైగా ఇన్నేళ్లలో అతడు కొన్న ప్రాపర్టీ విలువ కొంతైనా పెరిగి ఉంటుంది. వాసు విషయానికొస్తే 50 ఏళ్ల వయసులో ఖర్చులను అదుపు చేసుకుని సొంతింటి కోసం ప్లాన్ చేసుకోవాల్సిన అవసరం ఏర్పడుతుంది. అయితే, మొదటి భాగంలో చెప్పుకున్నట్టు అద్దె ఇంట్లో ఉంటూ, అద్దె పోను మిగిలిన మొత్తాన్ని మంచి రాబడులను ఇచ్చే వాటిలో ఇన్వెస్ట్ చేస్తూ వెళితే మంచి నిధి సమకూరుతుందన్నది నిజమే.

మరి రుణానికి చెల్లింపులు అంటే కష్టమైనా చెల్లించక తప్పదు. అదే ఇన్వెస్ట్ మెంట్ అంటే సగటు వ్యక్తి అంత క్రమశిక్షణతో నడుచుకోవడం కష్టమే. ఏ అవసరం ఏర్పడినా ముందుగా కనిపించేది పెట్టుబడి నిధే. అద్దె ఇంట్లో ఉంటూ ఎంత అవసరం అయినా ఇన్వెస్ట్ మెంట్ ను ఆపకుండా, కదపకుండా వెళితేనే పైన చెప్పుకున్న ఉదాహరణ ప్రకారం సంపద సృష్టి సాధ్యమవుతుంది. ఇలా చేస్తే రుణంపై ఇల్లు సమకూర్చుకోవడం కంటే ఇదే ఎక్కువ లాభదాయకమైన ఆప్షన్ అవుతుంది. ఒకవేళ ఈ విధమైన పెట్టుబడి క్రమశిక్షణ లేని వారికి తగిన ఆప్షన్ చిన్న వయసులోనే రుణంపై ఇంటిని సమకూర్చుకోవడం.

డౌన్ పేమెంట్
రుణం తీసుకుని ఇల్లు సమకూర్చుకోవాలనుకుంటే మాత్రం 20 శాతం డౌన్ పేమెంట్ సిద్ధం చేసుకోవాల్సి ఉంటుంది. ఉదాహరణకు రూ.60 లక్షల ప్రాపర్టీకి రుణం తీసుకోవాలనుకుంటే కనీసం రూ.12 లక్షలు సొంతంగా ఏర్పాటు చేసుకోవాలి. అప్పుడు మిగిలిన మొత్తాన్ని బ్యాంకులు రుణంగా ఇస్తాయి. ఇంత నిధి ఉంటే వెంటనే రుణానికి దరఖాస్తు చేసుకోవచ్చు. లేకుంటే మాత్రం ఇల్లు కొనుగోలును ఒకటి రెండేళ్లు వాయిదా వేసి డౌన్ పేమెంట్ గా చెల్లించాల్సిన మొత్తాన్ని పోగేయాలి.

అప్పుతో ఇల్లు కొనే ముందు...
అప్పు ఇచ్చే వారున్నారని, డౌన్ పేమెంట్ సిద్ధంగా ఉందని ఇంటి రుణం కోసం దరఖాస్తు చేసుకోవడం కాకుండా దీని కంటే ముందు మరో ముఖ్యమైన అంశాన్ని గమనించాల్సి ఉంది. తీసుకుంటున్న రుణం తిరిగి చెల్లించగల సామర్థ్యం ఉందా అన్నది చెక్ చేసుకోవాలి. ఒక వ్యక్తి నెలసరి వేతనంలో ఈఎంఐగా చెల్లించాల్సిన మొత్తం 30 నుంచి 40 శాతం మించకుండా చూసుకోవాలి. ఉదాహరణకు శ్రీను నెలసరి వేతనం రూ.60,000 అనుకుంటే ఈఎంఐ కింద రూ.18,000 - 24,000 వరకు చెల్లించగలడు.

గమనించాల్సినవి
1. అద్దె ఇంట్లో ఉంటూ ఆదా చేసిన మొత్తాన్ని మంచి రాబడులను ఇచ్చే మ్యూచువల్ ఫండ్స్ లో సిస్టమ్యాటిక్ ఇన్వెస్ట్ మెంట్ ప్లాన్ ద్వారా పెట్టుబడి పెడుతూ వెళ్లాలి. 2. రుణంపై ఇల్లు తీసుకుని నెలనెలా ఈఎంఐ చెల్లిస్తూ రిటైర్మెంట్ నాటికి సొంతిల్లు సమకూర్చుకోవాలి.

అద్దె ఇంట్లో ఉంటూ ఇన్వెస్ట్ చేస్తూ వెళితే రాబడులపై ఏడాది కాలం తర్వాత ఏ మాత్రం పన్ను ఉండదు. కాకపోతే ఈ ఆప్షన్ ఎంచుకుంటే మాత్రం రిస్క్ తక్కువగా ఉండి, మెరుగైన రాబడులను ఇచ్చే బ్యాలన్స్ డ్, బ్లూచిప్ ఫండ్స్, పన్ను ఆదా చేసే ఈఎల్ఎస్ఎస్ పథకాలు నయం. ఎంపికలో జాగ్రత్తగా వ్యవహరించాలి. ఆర్థిక సలహాదారుల సూచనలు తీసుకోవాలి. ఎన్ని ఇబ్బందులు వచ్చినా గానీ, ఈ పెట్టుబడులు ఆగకూడదు. అప్పుడే అద్దె ఇంట్లో ఉండే ఆప్షన్ వర్కవుట్ అవుతుంది. మంచి లాభాల్ని పంచుతుంది. 50 ఏళ్లకు అయినా, 60 ఏళ్లకు అయినా ఈ విధానంలో మంచి సంపద సాధ్యమవుతుంది. చారిత్రక గణాంకాలు ఇవే చెబుతున్నాయి.

రుణం తీసుకుని ఇల్లు కొనుగోలు చేసే ఆప్షన్ ఎంపిక చేసుకుంటే ఖర్చులు తగ్గించుకుని ఎక్కువ మొత్తాన్ని రుణం తీర్చివేసేందుకు మళ్లించాలి. మంచి ఫ్లాట్ మీ సొంతం అవుతుంది. సొంతింట్లో ఉంటారు. కనుక ప్రతీ నెలా మెయింటినెన్స్ ఉంటుంది. అద్దె ఇంటితో పోలిస్తే మెయింటెనెన్స్ సొంతింటికి కొంచెం ఎక్కువే ఉంటుంది. ఏటా ప్రాపర్టీ, నీటి పన్ను చెల్లించాల్సి ఉంటుంది. ఏవైనా రిపెయిర్లు వస్తే అదనంగా కొంత ఖర్చు చేయాల్సి వస్తుంది. ఫ్లాట్ అపార్ట్ మెంట్ సెక్యూరిటీ ఖర్చులు కూడా ఉంటాయి. ఈ తరహా ఖర్చులను కూడా పరిగణనలోకి తీసుకోవాలి. అయితే ఆదాయపన్ను పరిధిలో ఉన్నవారు ఏటా ఎక్కువ శాతం పన్నుగా చెల్లిస్తుంటే వారికి ఇంటి రుణం లాభదాయకంగా ఉంటుంది. ఫ్లాట్ కంటే విడిగా ఇల్లును కొనుగోలు చేసి అందులో కొంత భాగాన్ని అద్దెకు ఇస్తే గనుక అదనపు ఆదాయం సమకూరుతుంది. వీటిని పరిశీలించి మీకు సాధ్యమైన, లాభదాయకమైన ఆప్షన్ ఎంచుకోవాలి.

అందమైన ఇంటిని అప్పుతో సొంతం చేసుకుందామనుకునే వారు తమ ఆర్థిక పరిస్థితులు తారుమారైతే ఏంటన్నది కూడా ముందే ఆలోచించుకోవాలి. ఉదాహరణకు నేడు ఎక్కువ శాతం ప్రైవేటు ఉద్యోగాలే. చేస్తున్న ఉద్యోగంలో ఎంత కాలం కొనసాగుతామన్న హామీ లేని పరిస్థితి. ఒకవేళ ఉద్యోగం పోయిందనుకోండి. అప్పుడు ఏంటి పరిస్థితి, మరో ఉద్యోగం వచ్చే వరకూ ప్రతీ నెలా అంతేసి ఈఎంఐలను ఎలా సర్దుబాటు చేయగలరన్న స్పష్టత ఉండాలి. ఒకవేళ అద్దె ఇంట్లో ఉండే వారు ఈ తరహా పరిస్థితులను సులభంగానే గట్టెక్కవచ్చు. ఎందుకంటే భారీ ఈఎంఐల భారం వారిపై ఉండదు గనుక. కాకపోతే వారి పెట్టుబడులపై ప్రభావం  పడుతుంది. అయితే, ఉద్యోగం వచ్చిన తర్వాత అధికంగా కేటాయించడం ద్వారా దీన్ని తిరిగి సర్దుబాటు చేసుకోవచ్చు. లేదంటే అద్దెలు బాగా తక్కువుండే ప్రాంతానికి మారిపోవడం ద్వారా ఖర్చులు నియంత్రించుకోవచ్చు.
ఆదాయపన్ను ఆదాకు బోలెడు అవకాశాలు... ఈ సెక్షన్లపై కన్నేయండి!

హోమ్ లోన్ కావాలంటే వీటిపై లుక్కేయాల్సిందే!